Predaj nehnuteľnosti a dane: kedy sa vás daň týka

Predávate byt, dom alebo pozemok? Ešte predtým, ako podpíšete rezervačnú, kúpnu alebo inú záväznú zmluvu, je dobré vedieť, či vám po predaji nevznikne povinnosť zaplatiť daň.

Nehnuteľnostiam sa venujem v Košiciach od roku 2011 a za ten čas som sa podieľal na predaji viac ako 300 nehnuteľností. Daňové otázky pri predaji riešime s klientmi pravidelne – pri bežných bytoch, zdedených a darovaných nehnuteľnostiach, družstevných bytoch aj novostavbách.

Tento článok sa oplatí prečítať ešte predtým, ako urobíte prvé záväzné kroky k predaju. Niekedy totiž môže rozhodovať dátum, spôsob, akým ste nehnuteľnosť nadobudli, alebo dokument, ktorý ste si mali odložiť. Ak o tom viete vopred, môžete sa vyhnúť zbytočnej daňovej povinnosti.

Ukážeme si preto na konkrétnych príkladoch, kedy je predaj nehnuteľnosti od dane oslobodený, kedy treba príjem uviesť v daňovom priznaní a ak už daň zaplatiť musíte, akými zákonnými výdavkami môžete zdaniteľný príjem znížiť.

Konkrétnym sadzbám dane sa zámerne venovať nebudeme. Tie sa môžu meniť a ich presný výpočet závisí od konkrétnej situácie. Ak viete, že váš predaj nebude od dane oslobodený, konkrétnu výšku dane a zdravotných odvodov odporúčam preveriť s účtovníkom alebo daňovým poradcom.

Obsah článku

• Kedy presne začína a končí päťročná lehota?
• Kúpili ste byt a predávate ho po viac ako 5 rokoch?
• Čo znamená, že nehnuteľnosť bola v obchodnom majetku?
• Predávate kúpený byt do 5 rokov?
• Daň sa nepočíta z celej predajnej ceny
• Čo ak ste nehnuteľnosť dostali darom?
• Ako je to s daňou pri zdedenej nehnuteľnosti?
• A čo družstevný byt?
• Predávate novopostavený dom na skôr zakúpenom pozemku?
• Aké výdavky si môžete pri predaji nehnuteľnosti uplatniť?
• Daň riešte ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy
• Časté otázky o dani z predaja nehnuteľnosti

Kedy presne začína a končí päťročná lehota?

Pri predaji nehnuteľnosti spravidla daň neplatíte, ak ste ju vlastnili viac ako päť rokov. Dôležité však je vedieť, od ktorého momentu sa päť rokov počíta a kedy musí táto lehota uplynúť.

Pri kúpe nehnuteľnosti je rozhodujúci moment, keď nadobudnete vlastnícke právo vkladom do katastra. Presný dátum si preto viete overiť aj na liste vlastníctva v časti B.

Rovnako dôležitý je však aj druhý koniec päťročnej lehoty. Koniec lehoty sa počíta dňom podpisu zmluvy o budúcej zmluve alebo kúpnej zmluvy. Nestačí počítať s tým, že nový vlastník bude do katastra zapísaný až o niekoľko týždňov.

Pozor aj na rezervačnú zmluvu. Ak obsahuje záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu, môže sa posudzovať rovnako ako zmluva o budúcej zmluve.

Pri dedení je situácia odlišná. Dedič nadobúda vlastníctvo už dňom smrti poručiteľa – nie až zápisom do katastra ani skončením dedičského konania. Uznesenie o dedičstve toto vlastníctvo len potvrdzuje. Aj preto sa pri jednotlivých spôsoboch nadobudnutia nehnuteľnosti päťročná lehota nemusí začínať počítať rovnakým spôsobom.

Presné znenie podmienok oslobodenia uvádza aj Finančná správa SR: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Pri zdaniteľnom predaji myslite aj na zdravotné odvody. V článku hovoríme pre jednoduchosť o „dani z predaja nehnuteľnosti“. Ak však príjem z predaja nie je od dane oslobodený, platia sa z neho aj zdravotné odvody.

Kúpili ste byt a predávate ho po viac ako 5 rokoch?

Toto je najlepšia situácia. Ak ste nehnuteľnosť kúpili, vlastníte ju viac ako päť rokov a nebola zaradená v obchodnom majetku, príjem z jej predaja je od dane oslobodený.

Príklad: Byt ste kúpili v roku 2018 a predávate ho v roku 2026. Päťročná lehota uplynula, takže ak nebol byt zaradený v obchodnom majetku, príjem z predaja je oslobodený od dane.

Oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti sa do daňového priznania neuvádza. Kvôli samotnému predaju teda daňové priznanie nepodávate.

Čo znamená, že nehnuteľnosť bola v obchodnom majetku?

Tento pojem si ľudia často vysvetľujú nesprávne. Neznamená to, že byt musel byť napísaný na s.r.o. alebo inú firmu.

Aj byt, ktorý vlastníte ako fyzická osoba, môže byť zaradený v obchodnom majetku. Typickým príkladom môže byť prenajímaný byt, ktorý ste zaradili do svojej daňovej evidencie alebo o ňom účtovali ako o obchodnom majetku a v súvislosti s ním si uplatňovali výdavky, ktoré sú viazané na jeho zaradenie do obchodného majetku – napríklad odpisy.

Samotný prenájom bytu ešte automaticky neznamená, že je byt zaradený v obchodnom majetku. Rozhodujúce je, či ste ho ako fyzická osoba evidovali alebo o ňom účtovali ako o obchodnom majetku.

Ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, päťročná lehota na oslobodenie od dane sa posudzuje až od jej vyradenia z obchodného majetku.

Predávate kúpený byt do 5 rokov?

Ak nehnuteľnosť predávate skôr ako po uplynutí päťročnej lehoty, príjem spravidla nie je oslobodený od dane.

Príklad: V roku 2024 kúpite byt za 150 000 €. V roku 2026 ho predáte za 190 000 €. Päť rokov neuplynulo, preto príjem z predaja uvediete v daňovom priznaní.

To však neznamená, že zaplatíte daň zo 190 000 €. A práve tu vzniká jedno z najčastejších nedorozumení.

Daň sa nepočíta z celej predajnej ceny

Pri zdaniteľnom predaji si proti príjmu môžete uplatniť zákonom uznané a preukázateľné výdavky.

Pri kúpenom byte je základným výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena. K nej môžu pribudnúť napríklad náklady na rekonštrukciu, opravy a údržbu či výdavky priamo súvisiace s predajom.

Modelový príklad:

• kúpna cena bytu: 150 000 €
• preukázaná rekonštrukcia: 20 000 €
• ďalšie uznateľné náklady spojené s predajom: 5 000 €
• predajná cena: 190 000 €

V tomto zjednodušenom príklade teda rozdiel medzi kúpnou a predajnou cenou predstavuje 40 000 €, ale po zohľadnení uvedených ďalších výdavkov zostáva 15 000 €.

Preto má význam odkladať si faktúry, doklady o úhrade a ďalšie dokumenty súvisiace s nehnuteľnosťou. Pri väčšej rekonštrukcii môžu mať o pár rokov hodnotu tisícov eur.

Výdavky si pritom môžete uplatniť najviac do výšky príjmu. Ak nehnuteľnosť predáte so stratou, nevytvoríte si z tohto predaja daňovú stratu, ktorú by ste odpočítali od iných príjmov.

Čo ak ste nehnuteľnosť dostali darom?

Pri darovaní treba oddeliť samotné darovanie od neskoršieho predaja.

Predstavme si, že rodičia vlastnia byt desať rokov a darujú ho synovi. Samotným darovaním rodičia byt nepredávajú a nevzniká im príjem z predaja.

Ak však syn dostane byt darom v roku 2025 a predá ho v roku 2026, od jeho nadobudnutia ešte neuplynulo päť rokov. Príjem z predaja preto nebude oslobodený a uvedie ho v daňovom priznaní.

Dôležité: To, že darca vlastnil byt 10 alebo 20 rokov, sa pri päťročnej lehote neprenáša na obdarovaného.

Pri zdaniteľnom predaji darovanej nehnuteľnosti je však veľmi dôležité, aký výdavok si môže obdarovaný uplatniť.

Ak by bol predaj u darcu v čase darovania oslobodený od dane, výdavkom môže byť hodnota nehnuteľnosti zistená znaleckým posudkom v čase darovania.

Ak by predaj u darcu v čase darovania oslobodený nebol, vychádza sa z obstarávacej ceny nehnuteľnosti u darcu.

Ak teda už pri darovaní viete, že obdarovaný bude chcieť nehnuteľnosť v blízkej budúcnosti predať, je rozumné riešiť znalecký posudok na nehnuteľnosť už v čase darovania, nie až tesne pred predajom.

Ako je to s daňou pri zdedenej nehnuteľnosti?

Pri dedení je rozhodujúce aj to, po kom ste nehnuteľnosť zdedili.

Dedenie po rodičoch, starých rodičoch, deťoch alebo manželovi

Pri dedení v priamom rade a pri dedení po manželovi alebo manželke sa päťročná lehota počíta odo dňa, keď nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ. Platí to aj pri postupnom dedení – napríklad keď byt prešiel zo starých rodičov na rodičov a potom na vás.

Príklad: Otec kúpil byt v roku 2005. Syn ho zdedí v roku 2025 a v roku 2026 ho predá. Hoci syn vlastní byt iba krátko, príjem z predaja je oslobodený, pretože od nadobudnutia bytu otcom uplynulo viac ako päť rokov.

Syn teda nemusí čakať ďalších päť rokov od dedenia do predaja.

Čo ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť iba krátko?

Otec kúpil byt v roku 2024. Syn ho zdedí v roku 2025 a v roku 2026 ho predá. Od nadobudnutia nehnuteľnosti otcom ešte päť rokov neuplynulo. Príjem z predaja preto nebude len z dôvodu dedenia automaticky oslobodený.

Ak je takýto predaj zdaniteľný, pri zdedenej nehnuteľnosti je dôležitá všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve, ktorú je možné uplatniť ako výdavok.

Zdedili ste nehnuteľnosť po súrodencovi alebo ujovi?

Pri dedení v nepriamom rade sa doba vlastníctva poručiteľa do päťročnej lehoty nezapočítava. Vaša päťročná lehota začína plynúť dňom smrti poručiteľa.

Príklad: Sestra vlastnila chatu 15 rokov. V roku 2025 ju po nej zdedíte a v roku 2026 ju predáte. Jej 15 rokov vlastníctva sa vám na účely oslobodenia nezapočíta. Ak nehnuteľnosť predáte do piatich rokov od svojho nadobudnutia, príjem nebude oslobodený od dane.

Zdedili ste nehnuteľnosť alebo sa blížite k päťročnej hranici?

Ak ju plánujete predať, ozvite sa nám ešte pred podpisom prvej záväznej zmluvy. Prejdeme s vami základné okolnosti predaja a upozorníme vás na body, ktoré je vhodné preveriť ešte pred samotným predajom.

Dohodnite si nezáväznú konzultáciu k predaju vašej nehnuteľnosti.

A čo družstevný byt?

Družstevný byt je zaujímavý tým, že treba rozlišovať prevod členských práv v družstve a predaj bytu po jeho odkúpení do osobného vlastníctva.

Ak prevádzate členské práva a povinnosti spojené s právom užívať družstevný byt, príjem môže byť oslobodený od dane, ak ste byt užívali na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom.

Veľký pozor však treba dať na inú situáciu.

Predstavte si, že v družstevnom byte bývate 20 rokov. Následne ho odkúpite od družstva do osobného vlastníctva a o rok ho predáte.

Pre päťročnú lehotu pri predaji nehnuteľnosti je podstatné, odkedy ste sa stali vlastníkom bytu, nie ako dlho ste predtým boli členom družstva a byt užívali.

Ak ste napríklad byt od družstva odkúpili za 1 000 € a následne ho predáte za 200 000 €, pôvodná nízka odkupná cena môže mať zásadný vplyv na výšku zdaniteľného príjmu.

Práve pri takomto predaji preto odporúčam preveriť daňové dôsledky ešte predtým, ako byt odkúpite z družstva alebo začnete predávať.

Predávate novopostavený dom na skôr zakúpenom pozemku?

Toto je ďalšia situácia, pri ktorej treba byť opatrný a preveriť si fakty dopredu.

Pozemok a stavba sa na účely oslobodenia posudzujú samostatne.

Príklad: Pozemok vlastníte od roku 2016. Dom bol dokončený a skolaudovaný v roku 2024. Celú nehnuteľnosť predávate v roku 2026. Príjem pripadajúci na pozemok môže byť oslobodený, zatiaľ čo pri dome ešte päťročná lehota uplynúť nemusela.

Preto je pri predaji domu dôležité uviesť v kúpnej zmluve cenu samostatne za dom a samostatne za pozemok, a to v primeranom pomere k ich skutočnej hodnote – napríklad podľa znaleckého posudku.

Pri zdaniteľnej časti predaja domu sú zároveň dôležité všetky preukázateľné náklady na jeho výstavbu a dokončenie. Preto si odkladajte faktúry a doklady súvisiace s výstavbou, aby ste platili daň len zo skutočného rozdielu a nie celej sumy.

Aké výdavky si môžete pri predaji nehnuteľnosti uplatniť?

Ak už viete, že príjem z predaja nie je oslobodený, ďalšia otázka znie: Čo si môžem od príjmu odpočítať?

Záleží aj na spôsobe nadobudnutia nehnuteľnosti. Pri kúpe ide najmä o zaplatenú kúpnu cenu. Pri dedení môže ísť o všeobecnú cenu uvedenú v uznesení o dedičstve. Pri darovaní sa výdavok určuje podľa pravidiel, ktoré sme vysvetlili vyššie.

• technické zhodnotenie, rekonštrukcia, opravy a údržba,
• provízia realitnej kancelárie,
• náklady na spracovanie kúpnej zmluvy,
• správne poplatky súvisiace s prevodom,
• zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predávanej nehnuteľnosti,
• niektoré súvisiace bankové poplatky,
• ďalšie preukázateľné náklady priamo súvisiace s nadobudnutím alebo predajom nehnuteľnosti.

Samotná splátka istiny úveru daňovým výdavkom nie je.

Praktická rada: Doklady k nehnuteľnosti nevyhadzujte. Faktúra za rekonštrukciu, ktorú dnes považujete za nepotrebnú, vám môže pri budúcom predaji znížiť zdaniteľný príjem o tisíce eur.

Daň riešte ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy

Na daň sa niekedy začne myslieť až po podpise kúpnej zmluvy alebo dokonca po prijatí kúpnej ceny. Vtedy už môže byť neskoro.

Niekedy rozhoduje niekoľko dní. Inokedy znalecký posudok, uznesenie o dedičstve, doklady z rekonštrukcie alebo spôsob, akým bola nehnuteľnosť nadobudnutá.

Preto odporúčam daňovú situáciu preveriť ešte predtým, ako definitívne nastavíte predaj a podpíšete prvú záväznú zmluvu.

Ako realitná kancelária DREAM REAL klientov pri predaji nehnuteľností v Košiciach a okolí na možné daňové dôsledky upozorňujeme. Daňové poradenstvo však neposkytujeme.

Plánujete predaj nehnuteľnosti v Košiciach alebo okolí?

Nie ste si istí, či bude váš predaj oslobodený od dane? Ozvite sa nám ešte predtým, ako urobíte prvé záväzné kroky.

Pri úvodnej konzultácii si prejdeme, ako a kedy ste nehnuteľnosť nadobudli, upozorníme vás na možné daňové súvislosti a vysvetlíme vám ďalší postup pri predaji. Ak bude potrebné odborné daňové posúdenie, budete presne vedieť, čo si následne preveriť s účtovníkom alebo daňovým poradcom.

Chcem prekonzultovať predaj nehnuteľnosti.

Časté otázky o dani z predaja nehnuteľnosti

Musím podať daňové priznanie, ak predávam byt po viac ako 5 rokoch?

Kvôli samotnému predaju nie. Oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti sa do daňového priznania neuvádza.

Platím daň z celej predajnej ceny bytu?

Nie. Pri zdaniteľnom predaji si môžete uplatniť zákonom uznané a preukázateľné výdavky.

Môžem podpísať rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o budúcej zmluve pred uplynutím 5 rokov?

Neodporúčame to. Ak zmluvu o budúcom predaji uzavriete pred uplynutím päťročnej lehoty, príjem nebude oslobodený, aj keď kúpnu zmluvu podpíšete až po piatich rokoch. Rovnaké riziko môže mať aj rezervačná zmluva so záväzkom uzavrieť kúpnu zmluvu.

Kedy nadobúda vlastníctvo dedič?

Dňom smrti poručiteľa. Uznesenie o dedičstve vlastníctvo len potvrdzuje a zápis do katastra už iba zaznamenáva stav.

Počíta sa pri dedení doba vlastníctva poručiteľa?

Pri dedení v priamom rade a pri dedení po manželovi alebo manželke áno. Pri dedení v nepriamom rade, napríklad po súrodencovi alebo ujovi, nie.

Môžem si odpočítať náklady na rekonštrukciu?

Áno, ak ich viete riadne preukázať.

Môžem si odpočítať aj úroky z hypotéky?

Pri nehnuteľnosti kúpenej hypotekárnym, stavebným alebo účelovým úverom možno za splnenia podmienok medzi výdavky zahrnúť zaplatené úroky a niektoré súvisiace poplatky. Samotná splátka istiny úveru výdavkom nie je.

Môžem si z predaja nehnuteľnosti vytvoriť daňovú stratu?

Nie. Výdavky sa pri tomto type príjmu uplatňujú najviac do výšky príjmu.

Kedy začína plynúť päťročná lehota pri kúpe?

Pri kúpe je rozhodujúce nadobudnutie vlastníckeho práva vkladom do katastra, nie deň podpisu kúpnej zmluvy.

O autorovi

Ing. Tomáš Kažimír pôsobí ako realitný maklér v Košiciach od roku 2011. Za 15 rokov praxe sa podieľal na predaji viac ako 300 nehnuteľností. Špecializuje sa na predaj bytov, rodinných domov a pozemkov v Košiciach a okolí a je majiteľom realitnej kancelárie DREAM REAL.

Článok má informačný charakter a nenahrádza individuálne daňové poradenstvo. Pri konkrétnom predaji odporúčame daňovú situáciu preveriť s účtovníkom alebo daňovým poradcom.