Ako vybrať spoľahlivého nájomníka? Skúsenosti z viac ako 100 prenajímaných bytov

Spoľahlivého nájomníka nespoznáte podľa jednej otázky ani podľa prvého dojmu. Rozhoduje kombinácia informácií: kto bude v byte bývať, kde pracuje, prečo sa sťahuje, ako komunikuje a či príde načas. Pri vážnom záujemcovi si overte exekúcie, v našej praxi odporúčame depozit aspoň vo výške dvoch mesačných nájmov a po podpise zmluvy kontrolujte platby každý mesiac.

Nájsť záujemcu o prenájom bytu nemusí byť problém. Oveľa dôležitejšie je vybrať človeka, ktorý bude nájomné platiť načas, bude sa o byt dobre starať a pri prípadnom probléme s vami bude komunikovať.

Nehnuteľnostiam sa venujem od roku 2011 a v rámci služby DREAM RENT dnes spravujeme viac ako 100 nájomných bytov v Košiciach. Za tie roky sme absolvovali stovky obhliadok a stretli množstvo rôznych záujemcov o prenájom.

Jednu univerzálnu radu, podľa ktorej spoznáte dobrého nájomníka, som zatiaľ nevymyslel. Nižšie však pripájam niekoľko užitočných pravidiel, podľa ktorých vyberám nájomníkov ja – tak, aby bolo nájomné zaplatené načas, o byt bolo dobre postarané a majiteľovi nevznikali zbytočné starosti.

Pri výbere dobrého nájomníka rozhoduje kombinácia viacerých informácií o ňom – kde pracuje, prečo sa sťahuje, ako komunikuje, či príde načas, aké má skúsenosti s predchádzajúcimi nájmami a dokonca aj to, na čo sa počas obhliadky pýta.

1. Najprv si povedzte, pre koho je byt vhodný

Výber nájomníka sa začína ešte pred prvou obhliadkou.

Zamyslite sa nad tým, pre aký spôsob bývania je konkrétny byt prakticky vhodný. Pri menšom 1-izbovom alebo 1,5-izbovom byte bude prirodzene iný okruh záujemcov ako pri veľkom 3- alebo 4-izbovom byte.

Dôležitý je počet ľudí, ktorí budú v byte reálne bývať, dispozícia, veľkosť bytu a podmienky prenájmu.

Cieľom nie je nájsť „dokonalého človeka“. Hľadáte nájomníka, ktorému byt vyhovuje a pri ktorom máte na základe dostupných informácií rozumný predpoklad, že bude svoje povinnosti dodržiavať a v byte dlhšie bývať.

2. Čo sa záujemcu o prenájom pýtať?

Už počas prvého telefonátu sa pýtame, kto má záujem v byte bývať. Nemá význam robiť obhliadku 1-izbového bytu so štvorčlennou rodinou, ak byt pre taký počet ľudí jednoducho nie je vhodný.

Následne sa počas obhliadky snažíme zistiť ďalšie základné informácie.

Pýtame sa najmä:

• viac informácií o tom, kto bude v byte bývať,
• kde záujemca alebo záujemcovia pracujú,
• či majú stabilné zamestnanie alebo iný pravidelný príjem,
• prečo sa sťahujú,
• či už predtým bývali v prenájme,
• prečo sa ich predchádzajúci nájom skončil,
• či fajčia,
• či majú domáce zviera.

Nejde o výsluch. Ak je to možné, odpovede sa snažíme zistiť prirodzeným rozhovorom. Potrebujeme však vedieť, komu majiteľ zveruje nehnuteľnosť často v hodnote stoviek tisíc eur.

Veľmi užitočná je otázka: Prečo sa sťahujete?

Ak niekto povie, že potrebuje väčší byt alebo sa sťahuje za prácou, je to zrozumiteľná odpoveď.

Ak už niekoľko rokov býva v prenájme, zaujíma nás aj to, prečo predchádzajúci nájom končí. Ak odpoveď nedáva zmysel alebo sa záujemca odpovedi vyhýba, nemusí to automaticky znamenať problém, ale je to dôvod zistiť viac.

3. Obhliadka nie je iba o prehliadke bytu

Majiteľ často vníma obhliadku iba ako príležitosť ukázať byt.

My ju vnímame aj ako príležitosť spoznať záujemcu.

Všímame si, ako komunikuje, či dodrží dohodnutý čas, ako pristupuje k celej obhliadke a či informácie, ktoré nám poskytuje, dávajú zmysel.

Samotný vzhľad človeka, samozrejme, nehovorí o tom, či bude dobrým nájomníkom. Rovnako ani jedno meškanie automaticky neznamená, že človek bude problémový.

Dôležitý je celkový obraz.

Ak však niekto príde výrazne neskoro bez ospravedlnenia, na otázky odpovedá vyhýbavo a celú obhliadku vybaví za dve minúty slovami „beriem to“, spozorniem.

Naopak, dochvíľnosť, otvorená komunikácia a seriózny záujem o podmienky nájmu sú pre mňa dobrým signálom.

Nechcete výber nájomníka riešiť sami?

V rámci DREAM RENT sa staráme o prenajímané byty v Košiciach – od prezentácie nehnuteľnosti a komunikácie so záujemcami cez výber nájomníka, zmluvy a odovzdanie bytu až po jeho následnú správu.

Ak nechcete riešiť obhliadky, preverovanie záujemcov a problémy spojené s prenájmom sami, pozrite si, ako funguje naša správa prenájmu.

4. Pozor na nájomníkov, ktorých všetko extrémne súri

Samotná potreba rýchlo sa nasťahovať nemusí znamenať nič zlé. Niekedy sa zmení práca, vzťah alebo životná situácia a človek potrebuje nové bývanie rýchlo.

Spozorniem však, ak mi niekto povie, že sa musí zo svojho súčasného bytu vysťahovať napríklad do dvoch dní.

Bežný nájomný vzťah sa predsa nekončí tak, že vám majiteľ zo dňa na deň oznámi, aby ste sa pozajtra vysťahovali. V takom prípade je namieste otázka, čo sa stalo. Nevedel si záujemca dlhšie nájsť nové bývanie? Nechal všetko na poslednú chvíľu? Alebo je za tým iný problém?

A ak všetko rieši na poslednú chvíľu teraz, bude rovnako pristupovať aj k plateniu nájomného alebo k problémom, ktoré raz vzniknú v našom byte?

Človek, ktorý musí do dvoch dní opustiť predchádzajúce bývanie a nevie rozumne vysvetliť dôvod, predstavuje väčšie riziko ako človek, ktorý si bývanie plánuje vopred.

Netreba ho automaticky odmietnuť. Treba sa viac pýtať.

5. Preverte si informácie, ktoré si preveriť môžete

Pri vážnom záujemcovi sa nespoliehame iba na dobrý pocit z obhliadky.

Overujeme si verejne dostupné informácie a jednou z vecí, ktoré nás zaujímajú, sú exekúcie.

Na Slovensku existujú dva verejné registre. Bezplatný Register poverení na vykonanie exekúcie vedie Ministerstvo spravodlivosti SR na stránke https://obcan.justice.sk/pilot/poverenia/ a nájdete v ňom prebiehajúce exekúcie, na ktoré súd vydal poverenie od 1. apríla 2017. Centrálny register exekúcií vedie Slovenská komora exekútorov na stránke https://www.cre.sk, eviduje všetky právoplatne neskončené exekúcie a vyhľadávanie v ňom je spoplatnené.

Samotná existencia exekúcie ešte nevysvetľuje, prečo vznikla. Z pohľadu prenajímateľa je to však významný rizikový signál, ktorý by som pred podpisom nájomnej zmluvy určite neignoroval. V našej praxi je preto exekúcia vo väčšine prípadov dôvodom, prečo záujemcovi byt neprenajmeme.

Zároveň však netreba všetkých ľudí hádzať do jedného vreca. Sú aj ľudia, ktorí sa do exekúcie dostali v dôsledku konkrétnej životnej situácie a aktívne ju riešia. Preto nás vždy zaujíma celkový obraz.

Primerane si preverujeme aj ďalšie verejne dostupné informácie na internete. Cieľom nie je pátrať po súkromí človeka. Chceme si predovšetkým overiť, či informácie, ktoré nám o sebe povedal, dávajú zmysel a či je človek naozaj taký, ako sa na obhliadke prezentuje.

A práve tu sa ukazuje, prečo nestačí prvý dojem.

Príklad z praxe: keď prvý dojem nestačí

Pamätám si záujemcu, ktorý prišiel na obhliadku a na prvý pohľad pôsobil úplne bezproblémovo.

Bol veľmi slušne upravený, dobre oblečený, ostrihaný, mal upravenú bradu a pekné topánky. Jednoducho človek, pri ktorom by ste si na prvý pohľad povedali, že bude bezproblémový nájomník.

Byt sa mu páčil a potreboval sa nasťahovať veľmi súrne.

Keď som sa ho pýtal prečo, vysvetlil mi, že v byte, v ktorom momentálne bývajú, nefunguje kúrenie. Bol február, mal malé dieťa a podľa jeho slov preto potrebovali odísť prakticky okamžite.

Na prvý pohľad to bol pochopiteľný dôvod.

Napriek tomu mi na celom príbehu niečo nesedelo. Ak bývam s malým dieťaťom v prenajatom byte a vo februári prestane fungovať kúrenie, prvé riešenie predsa nemusí byť, že sa zo dňa na deň odsťahujem. Preto som si záujemcu pred ďalším rozhodnutím preveril.

Zistil som, že má viacero exekúcií.

Pri jednej z nich bola oprávnenou fyzická osoba. Predpokladal som, že išlo o neplatenie nájmu – s istotou to však neviem. V kombinácii s ostatnými informáciami to však bolo pre mňa dostatočné riziko na to, aby sme mu byt neprenajali.

A presne preto pri výbere nájomníka nestačí povedať: „Vyzeral slušne, mal dobrú prácu a bol sympatický.“

Prvý dojem je iba jedna z informácií. Nie rozhodnutie.

Preverovanie záujemcov je naša každodenná práca.

V DREAM RENT riešime obhliadky, komunikáciu so záujemcami, preverenie dostupných informácií aj nájomnú zmluvu. Vy sa tak môžete rozhodnúť na základe informácií, nielen dobrého pocitu.

Pozrite si, ako funguje naša správa prenájmu.

6. Veľa otázok môže byť veľmi dobrým znamením

Možno to znie paradoxne, ale osobne mám rád záujemcov, ktorí sa počas obhliadky veľa pýtajú.

Kedy presne sa platí nájomné?

Čo sa stane, keď sa niečo pokazí?

Ktoré opravy rieši nájomník a ktoré majiteľ?

Ako sa riešia energie?

Aké sú pravidlá v byte?

Môže to pôsobiť trochu otravne, najmä ak máte za sebou niekoľko obhliadok. Z našich skúseností však takíto ľudia často chcú mať jednoducho jasno v tom, za čo zodpovedajú oni a za čo prenajímateľ.

A presne to pri nájomnom vzťahu chcete.

Radšej strávim na obhliadke o 20 minút dlhšie s človekom, ktorý sa pýta na všetko, ako podpísať zmluvu so záujemcom, ktorý sa na byt takmer nepozrie a jediná jeho otázka je, kedy môže dostať kľúče.

7. Aké varovné signály si pri výbere nájomníka všímame?

Jeden varovný signál ešte nemusí znamenať, že záujemcu odmietneme. Ak sa ich však začne skladať viac, treba byť opatrný.

Spozornieme najmä vtedy, keď záujemca:

• výrazne mešká bez ospravedlnenia,
• nechce odpovedať na bežné otázky súvisiace s nájmom,
• podáva protichodné informácie,
• nevie vysvetliť, prečo končí jeho súčasný nájom,
• potrebuje sa bez zrozumiteľného dôvodu nasťahovať prakticky okamžite,
• vôbec sa nezaujíma o podmienky nájmu,
• tlačí na okamžité rozhodnutie.

Najdôležitejšia je kombinácia jednotlivých signálov.

Výber nájomníka je do veľkej miery práca s ľuďmi. Čím viac relevantných informácií máte, tým lepšie rozhodnutie môžete urobiť.

8. Dobrým výberom nájomníka sa práca nekončí

Aj človek, ktorý pri výbere pôsobí bezproblémovo, sa môže neskôr dostať do problémov.

Preto nestačí vybrať nájomníka, podpísať zmluvu a nasledujúci rok sa o byt nezaujímať.

Aktuálne napríklad riešime prípad, keď nájomník byt normálne prevzal a spočiatku nič nenasvedčovalo problémom. Majiteľ si však pravidelne nekontroloval úhrady nájomného.

Až neskôr sa zistilo, že nájomné nebolo uhradené.

Nájomník následne oznámil, že odchádza a neuhradené nájomné sa má pokryť z depozitu. Formálne však nájom riadne neukončil a následne prestal komunikovať.

Výsledkom je nepríjemná situácia: byt je prázdny, ale nájomný vzťah stále trvá a nie je možné jednoducho byt od nasledujúceho dňa prenajať niekomu inému.

Poučenie je jednoduché: platby kontrolujte každý mesiac a prípadný problém riešte okamžite.

9. Depozit nie je formalita

Pri prenájme považujem dostatočnú peňažnú zábezpeku za jednu zo základných ochrán majiteľa.

V našej praxi považujeme dvojmesačný depozit za minimum.

Jednomesačný depozit sa môže minúť veľmi rýchlo – napríklad na nezaplatenom nájomnom – a majiteľovi potom nezostane žiadna rezerva na prípadné škody alebo ďalšie pohľadávky.

Pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. môže peňažná zábezpeka slúžiť okrem iného na nezaplatené nájomné, úhrady či škodu na byte a jej výška nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu.

Tento zákon zároveň upravuje konkrétne podmienky skončenia krátkodobého nájmu. Medzi dôvody výpovede zo strany prenajímateľa patrí napríklad nezaplatenie nájomného alebo súvisiacich úhrad za čas dlhší ako dva mesiace, ale aj nedoplnenie použitej peňažnej zábezpeky po písomnej výzve.

Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je jedným z režimov, ktoré sa pri prenájme bytov využívajú. Platí však iba vtedy, ak prenajímateľ splní jeho podmienky – okrem iného písomnú zmluvu a registráciu na daňovom úrade. Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka zákon peňažnú zábezpeku výslovne neupravuje, zmluvné strany si ju však dohodnúť môžu.

Konkrétne možnosti prenajímateľa preto závisia od právneho režimu a znenia nájomnej zmluvy. Neoplatí sa stiahnuť prvý vzor zmluvy z internetu a považovať vec za vybavenú.

10. Ako teda vybrať spoľahlivého nájomníka?

Keby som mal celý článok zhrnúť do jednej rady, bola by možno trochu sklamaním:

Neexistuje jedna otázka ani jeden faktor, podľa ktorého spoľahlivého nájomníka spoznáte.

Nepreceňujte prvý dojem. Rovnako sa nerozhodujte iba podľa zamestnania, výšky príjmu alebo toho, ako človek vyzerá.

Skladajte si obraz z viacerých informácií.

Zistite, kto bude v byte bývať. Pýtajte sa na prácu a predchádzajúce bývanie. Zaujímajte sa, prečo sa človek sťahuje. Všímajte si komunikáciu a dochvíľnosť. Overte si relevantné verejne dostupné informácie. Sledujte, či jeho odpovede dávajú zmysel.

A keď si nie ste istí, nemusíte sa rozhodnúť hneď na obhliadke.

Byt za desiatky alebo stovky tisíc eur zverujete cudziemu človeku. Je úplne v poriadku venovať jeho výberu trochu času.

Najčastejšie otázky o výbere nájomníka

Vy vlastníte byt. My sa postaráme o prenájom.

O autorovi

Ing. Tomáš Kažimír pôsobí ako realitný maklér v Košiciach od roku 2011. Za 15 rokov praxe sa podieľal na predaji viac ako 300 nehnuteľností. Je majiteľom realitnej kancelárie DREAM REAL a pod značkou DREAM RENT so svojím tímom spravuje viac ako 110 nájomných bytov v Košiciach – od výberu nájomníka až po ukončenie nájmu. Špecializuje sa na predaj bytov, rodinných domov a pozemkov v Košiciach a okolí.

Pozrite si referencie klientov DREAM REAL a naše realizované nehnuteľnosti.